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乡村旅游和民宿建设中的土地问题解析

www.hishidai.net2019-07-21

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The role of land in the revitalization of rural areas in China is very important. The current reform of the rural land system is obviously lagging behind, and the problem of hollow villages is prominent. At the same time, the problems of rural collective land ownership and unequal ownership status of urban state-owned land, unclear property rights of collective construction land, incomplete power and single realization mode have become institutional obstacles for the overall planning of urban and rural development.

At present, driven by market demand and policy supply, rural tourism has developed rapidly, which has brought severe challenges to land use and management. On the one hand, the expansion of rural tourism land demand, on the other hand, the lag of regional land policy and supply. How to solve the problem of rural tourism land? How to provide a land system that is more in line with the overall interests of the country and can indeed improve the actual income level of farmers through the structural reform of the supply side, and promote the development of urban and rural integration, coordinated development, and shared development?

As one of the most basic and most important production factors for rural tourism development, the optimal allocation of land in tourism development is directly related to industrial development goals and social benefits. Under the background of rural revitalization strategy, rural tourism development must strengthen the management of tourism land, and use management as a way to strengthen the protection of tourism industry land and improve the efficiency and efficiency of rural land industrial land.

What are the problems?

Induction of rural tourism land use in the context of rural revitalization strategy

The report of the 19th National Congress of the Communist Party of China pointed out that to implement the strategy of rural revitalization, we must adhere to the priority development of agriculture and rural areas, and establish and improve the institutional mechanisms and policies for urban and rural integration development in accordance with the general requirements of industrial prosperity, ecological livability, rural civilization, effective governance, and affluent living. System to accelerate the modernization of agriculture and rural areas. This points out the strategic direction and basic compliance for the rural development in China in the new era.

xx农村振兴和工业繁荣是基础和关键。乡村旅游是农村振兴和工业繁荣的重要现代产业。它是促进中国城乡一体化,实现农业和农村现代化的重要出发点。可以预见,乡村旅游产业集中程度高,产业链长,覆盖面广,吸纳能力强,附加值大,地方文化依存度高,综合效益高,具有中国农村振兴的产业地位。这个角色将变得越来越重要。

近年来,在市场需求和政策供给的两轮驱动下,中国的乡村旅游发展速度和规模超出预期。工业发展与土地利用之间的矛盾日益紧张,成为阻碍中国新时期乡村旅游发展的关键。其中一个因素。土地是乡村旅游发展最基本,最重要的生产要素之一。它在旅游业发展中的最佳分配与工业发展目标和社会效益直接相关。长期以来,乡村旅游一直是中国旅游发展土地政策关注的重要领域。随着全球旅游战略和农村振兴战略的推进和推进,乡村旅游发展中的土地问题将更加突出。

主要在:

工业发展规模的扩大将继续造成乡村旅游开发用地的短缺和短缺;

工商业资本追逐利益的动机将使地方政府和企业在乡村旅游发展浪潮中非法使用土地的现象不断增加;

旅游用地的复杂性使得很难界定乡村旅游用地的概念;

旅游业的产业特征使得乡村旅游土地政策创新的探索仍在继续。

这四个方面将成为我国乡村旅游发展过程中需要解决的旅游用地的理论,实践和政策问题。旅游土地政策问题是近年来土地管理和制度改革探索的热点和难点。

政策是什么?

乡村旅游土地政策背景

国家对旅游用地问题越来越重视,并出台了旅游开发用地专项政策文件。当地政府积极响应国家的号召,不断创新和探索。在国家一级,有政策文件,以促进旅游业发展,以确保旅游用地的供应,以及其他部门的发展政策文件,以支持旅游用地的供应。

国家层面

自2009年以来,国务院出台了一系列促进旅游业发展的政策建议,并为土地使用保护制定了政策指导。

《国务院关于加快发展旅游业的意见》(国发[2009] 41号)首先提出了为旅游用地提供支持的手段;

部分;

《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》(国班发[2015] 62号)提出“实施利用海岛差异化旅游用地政策”;

2015年11月,原国土资源部,住房和城乡建设部,原国家旅游局联合发布了旅游开发用地保护专项政策文件。《关于支持旅游业发展用地政策的意见》(郭图子[2015] 10号),该文件为产业发展的土地开发,旅游新土地使用政策,以及旅游用地的调控作出了系统的规定。这是中国现行旅游用地指导政策的基本文件。该文件还为乡村旅游用地提供了规范性指导。

此外,在中国新发展观的指导下,国家农村发展政策也引导乡村旅游用地

2015年,国务院办公厅发布《关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》,鼓励更换土地进行社会资本投资观光休闲度假旅游。

2017年12月,原国土资源部和国家发展和改革委员会联合发布《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》,鼓励振兴库存建设用地,支持休闲农业和乡村旅游等农村二,三产业的发展。

另外,一些非旅游部门的发展政策文件也在用地方面引导和支持乡村旅游发展

件的地方通过盘活农村闲置资产资源发展休闲农业和乡村旅游。由此形成了国家层面多部门协同的旅游用地政策支持态势。

地方层面

地方层面,各地方政府也积极响应国家政策号召,不断地探索改革创新路径,部分地方取得了较大突破。

如成都,秦皇岛,舟山,张家界,桂林等旅游业用地综合改革试点。如浙江湖州探索实施“点状供地模式”,松阳探索多种组合模式流转土地的创新供应方式,取得了建设用地供给上的重大突破。安徽省政府办公厅出台《支持利用空闲农房发展乡村旅游的意见》,鼓励各地利用空闲农房发展乡村旅游,增加农民财产性收入。

尽管如此,我国旅游业用地在法律和政策中的基础界定还不明确,地方政策创新力度还不够,部分政策用语还比较笼统和模糊,政策供给跟不上实践发展节奏,地方政策可操作性不强,这意味着在新时期仍需深入探索乡村旅游用地政策问题。

如何认识乡村旅游用地?

在基础理论研究不够,政策法规尚不明确的背景下,我国乡村旅游发展实践中正面临着用地性质不清,用地范围不明,用地供应不足,用地效率不高等普遍问题。因此,乡村振兴战略背景下乡村旅游发展必须加强旅游用地管理,要以管理为手段来严格农村土地利用法规,整治乡村旅游用地乱象,缓和乡村旅游用地供求矛盾,破解乡村旅游用地政策难题,以管理为途径强化旅游产业用地保障,提高农村土地产业用地效率和效益。

XX从土地利用的性质了解乡村旅游土地管理的基本特征。旅游用地是中国经济社会发展进入休闲时代后的一种新型土地。目前还没有统一的定义。随着旅游产业界限的不断扩大和产业形态的不断创新,旅游用地的复杂性和方法的多样性也越来越明显。

从土地利用类型来看,乡村旅游用地涉及三种土地:建设用地,农用地和未利用地,土地利用类型广泛;

从土地利用属性的角度来看,既有商品用地和公益土地,也有半公共土地,具有土地利用的综合性;

从商业实体的角度来看,各级政府以及集体,个体和市场企业都有多样化的土地使用单位;

从土地供应的角度来看,旅游用地可以在国有土地上供应,转让,出租或投资,可以通过承包,租赁,集体土地自用等多种方式提供,土地供应方式多样化;/P>

从土地利用功能的角度来看,旅游用地主要是为了满足游客对旅游休闲服务的需求,具有土地利用功能的服务功能;

从土地利用需求的角度来看,旅游用地应满足“吃饭寻求旅游娱乐”等基本消费需求和新的消费需求,具有多样化的土地使用需求;

从旅游开发阶段,从观光阶段到休闲旅游阶段,乡村旅游用地主要由生态景观用地改为旅游用地,具有土地需求动态;

从发展形态来看,农村风景名胜区,民族村,特色乡镇,农村综合体,农业产业园,度假村,寄宿家庭,休闲农场等形式多样,发展方式多样化。

因此,从土地利用的复杂性出发,探讨乡村旅游土地管理的基本特征,探索建立乡村旅游用地管理体制。

Pieces. Subject to the management system and industrial characteristics, China's tourism land classification system has not been established, which has brought difficulties to the management of tourism land for rural tourism development.

Rural Tourism Land Management Countermeasures

From the two existing land use classification standards《土地利用现状分类(GB/T21010-2017)》and《城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)》in China, the types of land used for tourism development can be found, such as catering land, hotel land and entertainment land in the first-class classified commercial land, in special land. Land for scenic spots and facilities. Although the original Ministry of Land and Resources revised the original《土地利用现状分类(GB/T21010-2007)》in 2017 to better meet the needs of social and economic development and land management practices, there is no clear professional expression of tourism land and tourism land.

Therefore, on the one hand, it is necessary to study the classification system of tourism land in China and establish a basic classification framework for tourism land suitable for urban and rural tourism development. Based on the newly revised《土地利用现状分类(GB/T21010-2017)》, combined with the service attributes, industrial attributes and ecological attributes of the tourism industry, a project covering “tourism ecological landscape land (or tourism resource land)”, “tourism industry operation land” and “tourism service facility land” should be constructed. The three main categories of tourism development land primary classification system, and gradually improve the secondary classification and tertiary classification. In the classification, it is necessary to highlight the protection of ecological environment and natural landscape resources in tourism development, and to adapt to the market demand for commercial land in the development of tourism industry, and to meet the infrastructure land, public service facilities land and management in tourism development. The need for facilities land.

On the other hand, it is possible to embed the elastic remarks of tourism development land in the existing classification system of land use status, and to classify the primary and secondary classifications of the original land use classification system according to the needs of tourism development land to clarify tourism. The land boundary of the land is used to serve the management of rural tourism land.

From accurate identification and reform and innovation

Ensuring effective supply of rural tourism land

xx我国乡村旅游发展中用地供给紧张或不足已经成为普遍问题,但也存在个别地方和个别项目虚张声势,拿而不用,无疾而终的不实需求,无形中加大了供给问题的严重性。因此,要从精准识别和改革创新两个方面来保障乡村旅游用地的有效供给。

在精准识别方面,要开展乡村旅游用地需求的基础调查,建立严格的旅游项目用地审查制度和开发经营的跟踪监管制度,以保证乡村旅游用地,尤其是建设用地真正落实在乡村旅游产业发展上,服务农业农村现代化,保障乡村旅游用地供给的有效性。

在改革创新方面,创新是缓解大众旅游时代乡村旅游发展用地矛盾的关键途径。快速城市化和工业化背景下,我国经济发展的土地资源相当有限,因此,为满足乡村旅游业发展的用地需求,增加旅游产业规模,必须改革用地制度,创新供地方式,盘活存量,拓展增量具体来说:

第一,积极支持利用农村的“四荒地”,垃圾场,废弃地和可开发利用的石漠化土地等开发旅游项目,挖掘未利用地的旅游发展潜力。

第二,探索利用农村土地整治,城乡建设用地增减挂钩等土地新政策,优化调整乡村土地利用结构和空间布局,从结构调整中挖掘旅游用地潜力。逐渐强化农用地的复合利用,开发农业的多种功能,挖掘农用地潜力。

第三,探索用地指标的跨村调剂制度,点状供地模式,从空间转移和精准对接上挖掘旅游用地潜力。

第四,探索引进先进房屋建设技术和土地工程技术,从坡地利用和立体利用中挖掘旅游用地潜力。

XX五是依托农村土地“三权分离”改革和农村宅基地改革,在合法保障和维护权利的前提下,积极引导集体经营的建设用地,农民宅基地,承包地。等,通过租赁和持股。合作,抵押等方式参与乡村旅游的发展,从土地流转和所有权转移到探索旅游用地的潜力。

乡村旅游土地问题分析与B&B建设二土地使用监管

严格坚持乡村旅游土地管理原则的底线

监督是实现土地使用目标和确保土地使用效益的必要手段。从全球旅游业的深入发展和农村振兴战略的实施来看,农村土地应不断满足社会资本的土地使用需求,支持乡村旅游业的发展。但是,一方面要看农村土地在维护国家粮食安全和生态安全中的战略地位,维护农民民生权利,促进社会公平稳定发展的长远意义。另一方面,我们应该更加警惕工商业资本下乡。投资旅游业也可能“别有用心”,地方政府可能急于发展并可能“违反规则”。

近年来,在乡村旅游发展过程中,有许多地方不遵循审批程序,非法转让土地;他们以发展旅游业的名义从事房地产业;任意改变土地用途,破坏生态用地,占用农村耕地,严重破坏土地资源。它严重违反了国家旅游土地政策的初衷,破坏了国家和集体利益。

底线。实例《关于支持旅游业发展用地政策的意见》等法律法规,严格保护耕地资源,生态土地资源,严格控制土地使用权,消除一切违法违规行为,增强旅游用地的合法性。

其次,实行土地差别管理,根据土地性质对不同类型的乡村旅游用地,依法实行差别化经营政策,以保证土地使用不变。

三是做好供给监管,规范乡村旅游发展中的土地供应行为,包括供给方式的合法性,供给价格的合理性,供给程序的合规性。最后,做好监督工作,严格按照原有土地的性质监督各类旅游用地的使用;严禁私人转移或掩饰景区及其景区资源;实行价格监督,防止协议中的土地供应低于国家规定的最低转让价格;实施工业用地试点年度考核,加强动态监管,引导旅游产业用地经济,集约利用,提高旅游产业用地利用效率。

三个闲置的宅基地可以进入市场

中国共产党中央委员会和国务院已经公布了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》和《意见》提到的农村土地改革的一些主要部门,住房制度改革受到了很多关注。

《意见》提出了几项改革农村土地制度的措施,包括三个主要方面:

改革和完善农村承包土地制度;

稳步改革农村住房制度;

建立集体管理建设用地制度。

明确意见:

允许村集体依法将已经收回补偿的闲置宅基地和废弃集体公益建设用地改为集体经营的建设用地。

农村的污染较少,空气清新。也许在大城市有很多人想要在农村购买宅基地,建造别墅和俱乐部会所以赚取一些钱。闲置的宅基地进入市场是否意味着这样的想法可以成为现实?

城市人可以在农村购买宅基地吗?

5月6日,国家发展和改革委员会在北京召开新闻发布会,明确指出:

这个城市的人们无法打开农村购买宅基地的大门!

国家发展和改革委员会规划司司长陈亚军,城乡发展司副司长周楠,城乡发展司司长刘春雨介绍了几项措施。《意见》改革农村土地制度:

国家发展和改革委员会规划部城乡一体化发展司司长刘春雨:

第一项措施是农村集体建设用地制度。

第二项改革是改革和完善农村承包土地制度,

第三项改革举措是以审慎的方式改革农村宅基地制度。这个城市的人们无法打开农村购买宅基地的大门。严禁使用农村住宅用地建设别墅大楼和私人大厅。

具体而言,《意见》允许农村集体经营的建设用地进入市场,允许村集体将有偿闲置宅基地和废弃的集体公益建设用地转为集体经营的建设用地,以振兴农村建设用地。

但是,刘春雨主任还提到,在改革过程中,要严格遵守土地所有权性质不变,耕地红线不突破,农民利益不受损害,集体所有制不能改变,耕地减少,农民利益受损。

刘春雨特别指出,市内人们购买农村宅基地无法按照计划严格执行土地使用控制的原则。它不能突破严格禁止使用农村住宅用地建造别墅和私人大厅。

那么这项政策会产生多大影响?根据有关方面的计算,2013年中国集体建设用地面积约为4200万亩。中国社会科学院农村地区《中国农村发展报告(2018)》指出,农民的空置宅基地可用于整治约100万亩。

然而,许多受访者表示,这并不意味着1亿亩闲置的宅基地可以转变为城市。

The planning requirements and spatial location of the village also determine whether these idle homesteads can be converted into collectively-operated construction land and the value of conversion.

Therefore, it is difficult to estimate how much this policy will affect the size of the collectively-operated construction land.

In addition, many people have raised doubts about this measure: people in the city can't go to the rural areas to buy a homestead that can be used to enter the market. Who should sell it to? If I have already bought a house in the city, will all the homesteads be recovered?

People in the city cannot go to the countryside to buy a homestead,

What about an idle homestead?

This policy is a lot of people who care more about how to deal with idle homesteads?

Since it can't be sold to the people in the city, the rural idle farmhouse is left there and it is a big problem. It is a big resource to use.

For example, it is possible to combine the development of rural tourism with appropriate activities. Under the premise of meeting the planning, use control and respecting the wishes of farmers, the county government is allowed to optimize the layout of village land and effectively use the rural scattered scattered stock construction land.

In addition, many people are concerned that they have moved into the city and bought a house. The house site that is idle in the countryside will be recovered.

It is understood that the homestead is the rural household or individual used as a residential base to occupy and use the land owned by the collective, including the construction of houses, the construction of houses or the land used to build the houses, the houses built by the houses, and the houses built. The ownership of the three types of homesteads, which are uncovered or uninhabitable, and the planned land for construction, belong to the rural peasant collective members. All need to be reminded that the homestead will not be used by farmers for the time being. You can recover the right to use the homestead in the following situations:

1. Use land for public interest. This public interest is generally more extensive, such as: building roads, building plazas, building parks, etc. However, under normal circumstances, there must be approval procedures for land acquisition.

xx2.不加选择地使用宅基地和改变宅基地的使用也可能导致宅基地的恢复。例如,在宅基地开设工厂或将宅基地转移到城市居民可能会导致宅基地的恢复。

3.由于取消,迁移等原因,停止使用土地。例如,如果农民搬迁,并且在其他地方获得宅基地,则可以恢复原来的宅基地。

如果宅基地长时间不使用,它将被收回。

5.将恢复未恢复超过两年的家园。

6.如果房屋被拆除超过两年,如果新房屋没有建成,将被收回。

在上述六种情况下,农村集体经济组织必须向原人民政府报告原土地的收回情况,否则无法收回。

宅基地自愿退出补偿制度

2018年12月,它被提交全国人民代表大会常务委员会审查《土地管理法修正案(草案)》,并建议对宅基地系统进行重要调整。该计划的原则是鼓励在该市定居的农村村民依法自愿撤回宅基地。

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