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中国商业地产的缺失和短板

www.hishidai.net2019-07-25

只关注“什么是”,人们不可避免地会忽视短板;注意“缺乏什么”将有助于通过改进变得更强大。

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所有这些都已建立起来,我们也会感受到中国商业地产与其他全球市场的区别。

在中国的商业房地产行业,或房地产属性,或商业属性仍然占主导地位,财务内涵显着削弱。从这个角度来看,研究和判断当前中国商业地产的不足确实是一个非常有意义的命题。

我个人认为商业地产应该被视为金融业的一种表现形式。遗憾的是,中国的商业地产仍然没有建立适合其价值提升的资产管理系统。它还没有达到符合商业房地产产品逻辑的成本结构,也没有建立一个鼓励投资者稳步发展的退出机制。这是中国商业地产的客观现实,也是行业未能取得更大突破的主要瓶颈。

事实上,购物中心和商业综合体已于1990年在中国出现。它表现为业主拥有业主拥有的财产,并以市场价格或预期价格租赁给运营商和用户,运营商提供不同形式的管理和服务。业主的吸引力在于通过租赁收入形成稳定且不断增长的现金流,从而反映房地产及其增值的价值,包括资产的运营价值和资产的资本价值。

显然,业主最重要的指标是租金水平和租户的实力,包括租赁能力和运营能力。这是购物中心作为金融产品和房地产的基本特征。

在本世纪初,中国的购物中心依赖于房地产的快速崛起,依靠住宅开发进行商业开发几乎是普遍的做法。开发商通过为住宅项目提供商业设施来吸引买家的注意力,从而提高住宅保费。即使每平方米房屋仅售出几百美元,整栋建筑也可能实现收入的大幅增长。有时,开发商甚至可以促成购物中心资产并规避部分税收。

在此期间,“强势房地产和弱势经营”的情况非常明显。开发商没有重视租金收入。免租金和补贴装修,甚至零售商对履约保证的承诺都可以被视为司空见惯。当然,这种做法当然不符合商业地产的产品逻辑,因此有很多故事不应该发生。

我记得一家强大的外国商业地产公司一直在认真研究进入中国的发展战略。然而,在他们与我的沟通中,他们已经无法理解中国商业房地产市场的独特现象,最后选择退出。这是一个很大的遗憾。想象一下,他们真的进入了中国市场,有可能改写今天的购物中心发展地图。

2008年以后,中国购物中心开发商逐步放弃了单纯对数量的追求,运营主导作用显着增强,优秀购物中心也展现出了很强的商业竞争力和消费服务活力。总体而言,这个时期购物中心的资产运营价值日益受到重视,而资产的资本价值则因为股权退出方式的缺乏依然无法获得充分体现,于是很多商业地产和购物中心企业,如印力,合生,金茂,世茂,正佳,云南城投等纷纷开始尝试CMBS等债权性资产证券化方式。目前市场已经发出了一个强烈的信号,相当多的商业地产商都在想办法寻找不同方式的退出路径,无论是寻求二级市场的收购,还是证券化乃至的REITs。依此展望,有资本后盾,有退出通路的资产管理者正在逐步赢得物业控制的主动权。

应该说,中国购物中心发展的前两个时期,只是在对经营内容进行不断的调整和完善,并没有真正考虑资产系统的完整构建。进入现阶段,以资产管理为中枢的发展模式趋向形成,更多开发商和投资人乃至运营者对建立一个完善的资产管理系统的诉求日益清晰强烈这也是中国购物中心发展进步的集中体现;意味着地产开发,商业经营,社会服务开始成为资产增值过程必不可少的业务环节,而资本价值已然跃升为购物中心的最终目标;购物中心也从过去的业务操作层面进化到系统构建层面

一般而言,商业管理更强调点线结合,如调研,定位,规划,招商,运营等,因为这些工作都是为长期经营所作的必要铺垫。资产管理则更强调组合系统,以确保商业地产从投资融资到资产退出的每一个步骤都能符合资本市场的要求。

XX如果你看一个较长的开发周期,在决定提高资产的资本价值时,投资者,开发商和管理者必须平衡运营投资和资本收益之间的关系,而不是牺牲运营以获取利润。在行业竞争日趋激烈的环境中,让消费者更满意至关重要。目前,一些公司的收入过度增加,服务投入被忽视,未来的竞争可能面临更大的挑战。

已经启动了将业务管理转变为资产管理的过程,但这两者从未服从,它们对应于共同目标下的不同责任。企业管理和资产管理将共同合作,形成一个良好整合但深度融合的关系。资本价值和资产管理已成为主导方向,企业管理和开发建设已成为增值工具,商业投资已成为高效运营的核心目标。

存在是合理的。在成长阶段,根据不同的规模对购物中心做出不同的解释是正常的。例如,从零售的角度来看,购物中心定义的生活方式中心的结论,例如,从房地产的角度来看,购物中心是住宅产品的优质工具;毕竟,购物中心的最终服务介绍是商业运作。

债券逐渐得到补偿。经济观察报

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