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千亿后的融信困局:高杠杆、高负债、地王解套难

www.hishidai.net2019-08-19
经过100亿,信托的信任:高杠杆,高负债,难以解决的土地之王

01房地产黑马,三年突破1000亿

不久前,人们还在欣赏“房地产黑马新城控股”,创始人涉嫌诽谤黑天鹅事件罪后,开始出售该项目“断臂自救”。

然而,同样位于上海的另一个房地产黑马正在悄然兴起。

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荣鑫官方网站

2018年,荣鑫集团销售额达到1219亿元,成功跻身1000亿套住房企业,在房屋销售额中排名第25位。从2016年的246亿合同销售额到1000亿元,荣信仅用了三年时间。从2018年年报来看,杭州,上海和福州三个城市是信贷销售的主要来源,占61%。

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中指数研究所

公司起源于福建省莆田市。 2016年,总部将总部迁至上海,并开始进行国家布局。从购买土地到发展,我们已经深入培育了一些区域城市,逐渐成长为国家住房企业。

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荣鑫战略布局荣鑫官方网站

02因为地上之王成名,他被地上的王所困。

三年前,它并没有引人注目,它开始抢购房东并成名。作为以其富裕财富而闻名的坚固住房公司的成员,荣鑫是2016年最经济实惠的住房公司之一。在企业中,有传闻说:“荣鑫正在关注的土地基本上可以只要求辛达停止它。“

什么是欣达的住房公司?这是一家拥有财政部背景的国有企业。它被称为土地市场的“土地制造者”。敢于与信分享火,显示当时土地的激进化。

2016年,荣信击败保利,阳光,万科等领先房地产公司,并赢得了上海静安中兴社区。该地块总价格为110.1亿元,保费率为139%,名义楼面价格为100,000/m2,实际可售楼面价格为143,000/m2,打破了中国土地交易单价的记录。

而这一记录“黄金之地”已成为荣信高额债务的开始。

到目前为止,上海静安的项目仍处于开发阶段,无处可见。项目周边价格仍在10万元左右。房间没有炒的房间,价格限制,限价销售,限额贷款很重,价格很高。

等待这个项目的未来只有损失。

当荣信占地110.1亿元时,上一年的年销售额仅为295.3亿元。一些网友评论说:“这封信一直保持着商家的优良传统,而且竞标总是不止一个人。”这一事件成功地让这封信的二线声誉赢得了一线住房公司的关注。

从2016年到2017年,土地储备的爆炸性增长是两年。据统计,2016年,荣鑫中国新增21个地块,总建筑面积储量1060万平方米,同比增长105%。 2017年,共收购了78个新地块,总建筑面积1481.5万平方米。

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中指数研究所

高价攫取的土地减少了荣信的利润,增加了企业债务。

03高杠杆,高负债,有什么问题?

与其他快速增长的住房公司一样,荣信面临高杠杆和高负债的风险。通常,净负债比率(计息负债 - 货币资金)/净资产反映了住房公司的风险水平。净负债率越高,公司的风险就越高。

根据荣信2017年年报,2017年贷款总额达到694.54亿,负债率从98%飙升至159%。与此同时,毛利率从2016年的20.24%下降至2017年的16.56%。

2018年债务总额为625亿元,比2017年底减少10%;净负债率为105%,较2017年下降54个百分点,但仍高于行业平均水平70%-80%。例如,领先的房地产公司万科在2018年的净负债率低于25%,而中国海运,华润和金地等公司的净负债率均低于50%。

荣信的高杠杆率和高负债已达到高度戒备状态。据荣信执行董事曾飞燕表示,荣信2019年净负债率的目标是将其降至70%-90%。创始人欧宗宏还强调,2019年的重点是降低杠杆率。

总体而言,荣信2018的杠杆率略有下降,债务压力有所降低。为什么市场仍在关注低股价?

因为,与同等规模的住房企业相比,融鑫的盈利能力不值一提。

2018年,荣信在中国的收入为344.67亿元,净利润为35亿元,归属于母公司的净利润为22亿元,毛利率为23.47%。在同一梯队中,雅居乐的净利润为83.58亿元,毛利率为43.9%,金茂的净利润为52.1亿元,毛利率为38%。在2018年的50强住房企业毛利率中,最低的是绿色空间的26.79%,前50名的整合无法进入。这背后是粉碎高价的后果。毕竟,开发成本是存在的,而且没有太多的钱可赚。此外,2017年开始限制购房和限制贷款,房地产市场价格下跌,市场和政策冷淡。

根据中国房地产网7月3日消息,荣信集团2019年债券利率公开发行利率分别为6.45%和6.78%。这种债券的目的是:“特别用于偿还发行人即将到期的公司债券。”

发送新债务并偿还旧债。对于短期债务的长期债务,这是达摩克利斯高耸在高债务住房之上的利剑。什么时候高负债会下降?

04高水平的混乱,年轻的队伍严重考验

2018年,荣信创始人欧鸿宗的创始人吴健和林军辞去执行董事职务。这两个人属于中国第二和第三把手的存在。在这个职位空缺7个月后,于2018年6月,荣信集团的余丽娟成为集团总裁。

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网络

然后,欧鸿宗的继任者逐渐搬到了管理中心。 6月25日,集团助理总裁欧国飞也担任第二业务部总裁,成为荣信首位90岁的总裁。

在管理层变革时,荣信迎来了性能测试。

2019年8月1日,荣信中国宣布其前七个月的销售额为695.6亿元,完成年度目标(1400亿)的49.7%,不到总体目标的一半。

然而,在2019年已经过去了58%。

现在,高杠杆率,高债务和国王的困境热情在哪里?

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聚焦乌鲁木齐站经过100亿,信托的信任:高杠杆,高负债,难以解决的土地之王

01房地产黑马,三年突破1000亿

不久前,人们还在欣赏“房地产黑马新城控股”,创始人涉嫌诽谤黑天鹅事件罪后,开始出售该项目“断臂自救”。

然而,同样位于上海的另一个房地产黑马正在悄然兴起。

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荣鑫官方网站

2018年,荣鑫集团销售额达到1219亿元,成功跻身1000亿套住房企业,在房屋销售额中排名第25位。从2016年的246亿合同销售额到1000亿元,荣信仅用了三年时间。从2018年年报来看,杭州,上海和福州三个城市是信贷销售的主要来源,占61%。

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公司起源于福建省莆田市。 2016年,总部将总部迁至上海,并开始进行国家布局。从购买土地到发展,我们已经深入培育了一些区域城市,逐渐成长为国家住房企业。

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02因为地上之王成名,他被地上的王所困。

三年前,它并没有引人注目,它开始抢购房东并成名。作为以其富裕财富而闻名的坚固住房公司的成员,荣鑫是2016年最经济实惠的住房公司之一。在企业中,有传闻说:“荣鑫正在关注的土地基本上可以只要求辛达停止它。“

什么是欣达的住房公司?这是一家拥有财政部背景的国有企业。它被称为土地市场的“土地制造者”。敢于与信分享火,显示当时土地的激进化。

2016年,荣信击败保利,阳光,万科等领先房地产公司,并赢得了上海静安中兴社区。该地块总价格为110.1亿元,保费率为139%,名义楼面价格为100,000/m2,实际可售楼面价格为143,000/m2,打破了中国土地交易单价的记录。

而这一记录“黄金之地”已成为荣信高额债务的开始。

到目前为止,上海静安的项目仍处于开发阶段,无处可见。项目周边价格仍在10万元左右。房间没有炒的房间,价格限制,限价销售,限额贷款很重,价格很高。

等待这个项目的未来只有损失。

当荣信占地110.1亿元时,上一年的年销售额仅为295.3亿元。一些网友评论说:“这封信一直保持着商家的优良传统,而且竞标总是不止一个人。”这一事件成功地让这封信的二线声誉赢得了一线住房公司的关注。

从2016年到2017年,土地储备的爆炸性增长是两年。据统计,2016年,荣鑫中国新增21个地块,总建筑面积储量1060万平方米,同比增长105%。 2017年,共收购了78个新地块,总建筑面积1481.5万平方米。

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中指数研究所

高价攫取的土地减少了荣信的利润,增加了企业债务。

03高杠杆,高负债,有什么问题?

与其他快速增长的住房公司一样,荣信面临高杠杆和高负债的风险。通常,净负债比率(计息负债 - 货币资金)/净资产反映了住房公司的风险水平。净负债率越高,公司的风险就越高。

根据荣信2017年年报,2017年贷款总额达到694.54亿,负债率从98%飙升至159%。与此同时,毛利率从2016年的20.24%下降至2017年的16.56%。

2018年债务总额为625亿元,比2017年底减少10%;净负债率为105%,较2017年下降54个百分点,但仍高于行业平均水平70%-80%。例如,领先的房地产公司万科在2018年的净负债率低于25%,而中国海运,华润和金地等公司的净负债率均低于50%。

荣信的高杠杆率和高负债已达到高度戒备状态。据荣信执行董事曾飞燕表示,荣信2019年净负债率的目标是将其降至70%-90%。创始人欧宗宏还强调,2019年的重点是降低杠杆率。

总体而言,荣信2018的杠杆率略有下降,债务压力有所降低。为什么市场仍在关注低股价?

因为,与同等规模的住房企业相比,融鑫的盈利能力不值一提。

2018年,荣信在中国的收入为344.67亿元,净利润为35亿元,归属于母公司的净利润为22亿元,毛利率为23.47%。在同一梯队中,雅居乐的净利润为83.58亿元,毛利率为43.9%,金茂的净利润为52.1亿元,毛利率为38%。在2018年的50强住房企业毛利率中,最低的是绿色空间的26.79%,前50名的整合无法进入。这背后是粉碎高价的后果。毕竟,开发成本是存在的,而且没有太多的钱可赚。此外,2017年开始限制购房和限制贷款,房地产市场价格下跌,市场和政策冷淡。

根据中国房地产网7月3日消息,荣信集团2019年债券利率公开发行利率分别为6.45%和6.78%。这种债券的目的是:“特别用于偿还发行人即将到期的公司债券。”

发送新债务并偿还旧债。对于短期债务的长期债务,这是达摩克利斯高耸在高债务住房之上的利剑。什么时候高负债会下降?

04高水平的混乱,年轻的队伍严重考验

2018年,荣信创始人欧鸿宗的创始人吴健和林军辞去执行董事职务。这两个人属于中国第二和第三把手的存在。在这个职位空缺7个月后,于2018年6月,荣信集团的余丽娟成为集团总裁。

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网络

然后,欧鸿宗的继任者逐渐搬到了管理中心。 6月25日,集团助理总裁欧国飞也担任第二业务部总裁,成为荣信首位90岁的总裁。

在管理层变革时,荣信迎来了性能测试。

2019年8月1日,荣信中国宣布其前七个月的销售额为695.6亿元,完成年度目标(1400亿)的49.7%,不到总体目标的一半。

然而,在2019年已经过去了58%。

现在,高杠杆率,高债务和国王的困境热情在哪里?

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