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合生创展销售回暖花旗仍评级沽售 转型坎坷高管去职

www.hishidai.net2019-09-11

合生创展集团(.HK)于21日发布2019年中期业绩报告。公司今年上半年实现销售额103.69亿元,同比增长66.30%;实现营业额72.2亿港元,同比增长45.46%;持有人应占溢利为2,655百万港元,同比增长7.34%;核心利润为15.47亿港元,同比增长74.4%。

尽管有限公司的销售和业绩良好,但花旗集团于8月22日发布了其研究报告,其评级仍为估计的销售评级。目标价由5.14港元上升至6.4港元。花旗集团认为,该公司的快速扩张计划是基于该公司新的土地收购及其执行能力的挑战而持谨慎态度。由于公司的长期战略不确定性,在重新评估股票之前有必要更清楚地看到盈利能力,公司减少股息是一个负面意外。目前股票的溢价估值似乎并不合理。

合生创展集团被媒体称为“老房地产承运人”,是第一家销售额超过100亿元的房地产企业。该公司2004年的首次销售突破了100亿元大关,但在随后的每一年,合生的创展销售额已经达到了100亿的规模,甚至近年来也出现了不到10亿的情况。

数据显示,2014年至2018年,合生创展集团实现销售额分别为53.12亿元,99.87亿元,80.89亿元,92.28亿元和149.75亿元。

合生创展集团的销售业绩暂停可能与本集团的战略转型有关。据新京报报道,合生创展集团早已实施了业务转型理论,但其商业收入占总营业额仍然不足,并不能支持整个公司。

数据显示,合生创展集团于二零一六年至二零一八年的经营及物业管理总额分别为10.9亿港元,1,344百万港元及1,568百万港元。同期的总收入为162.56亿港元,138.24亿港元及169.11亿港元。经营和物业管理总额分别占总收入的6.71%,9.72%和9.27%。

就资本而言,于2019年上半年,合生创展集团的现金及银行存款达到198.26亿港元,而2018年底为79.40亿港元。

2019年上半年,合生创展集团总资产为1848.24亿港元。其中,非流动资产为694.08亿港元,流动资产为1154.16亿港元。合生创展集团表示,公司总资产增加主要是由于可供出售的可供出售物业增加所致。

2019年上半年,合生创展集团的毛利润为37.72亿港元,而2018年同期为23.76亿港元;合肥创展集团表示,公司毛利率的增长主要是由于项目交付改善的比例较高,毛利率较高,毛利率为52%,而2018年同期为48%。

在负债方面,合生创展集团的负债在上半年增加了19.25%。 2019年上半年,合生创展集团的负债总额为1148.78亿港元,2018年底为963.37亿港元。其中,非流动负债为576.36亿港元,流动负债为552.42亿港元。合生创展集团表示,公司总负债增加主要是由于借款增加所致。

于2019年上半年,和盛创展集团资本化前的利息总支出为2,040百万港元,较2018年同期增加17%至17.44亿港元。合生创展集团表示,这主要是由于2019年上半年银行和金融机构借款较去年同期增加所致。

2019年上半年,和盛创展集团银行及金融机构的借款总额为494.59亿港元,较2018年末增加9%。负债率为60%,比70%低10%。在2018年底的%。

2019年上半年,合生创展集团的流动比率为2.02,而去年年底为2.15;权益为699.46亿港元,较2018年末增加3%。合生创展集团表示,主要是由于期内股权持有人应占溢利增加所致。

2019年上半年,合生创展集团的应收账款为9.29亿港元,2018年底为7.85亿港元。其中,0至3个月的应收账款为5.79亿港元,应收账款为3至6个月为770.04百万港元,应收账款为6至9个月为49.48百万港元,9至12个月应为应收账款为4471.3万港元,应收账款超过12个月为1.78亿港元。

在土地储备方面,2019年上半年,合生创展集团土地储备达2940万平方米,2018年底为2922万平方米;土地成本为16.57亿港元,土地收购预付款总额为95.26亿港元。

值得注意的是,虽然合生创展集团的土地储备充足,但其大部分项目开发周期已超过十年。据“长江商报”报道,仅在广州市场就有许多项目已经有十多年的发展项目,如君景花园,珠江帝景,地景山庄,怡景翠园和华南新城。其中,截至2018年底,骏景花园,珠江帝景,地景山庄等项目仍有大量土地待开发。

与此同时,合生创展集团的缓慢转变并不乐观,但一再被指责为“坐在地上赚钱”。 “北京商报”援引宜居研究院智库研究中心研究室主任颜跃进的话报道,合生创展集团一直关注资产增值和利润,热衷于缓慢转型和大型模型开发项目,其大部分项目开发采用独立行业。虽然有利于控制利润,但在目前的情况下,“联合征地,联合贸易”合作模式已成为主流,难以做大规模。

在人员方面,截至2019年上半末,合生创展集团共雇用员工人,2018年底为9576人,其中大部分为中国大陆员工;雇员成本(包括董事酬金)为738,000,000港元,为589,000,000港元。

据报道,今年4月,和盛创展集团房地产行业总裁冯金义提交了辞职申请。 5月,三盛集团发布内部公告,任命冯金义为三盛房地产集团总裁,负责管理集团房地产业。此时,冯金义被取消了合生创展集团辞职的消息。加入公司后,冯金义距离他的任命只有不到一年的时间。

事实上,在此之前,合生创展集团有几位CEO离职。据“新京报”报道,在过去十年中,合生创展集团的4位CEO已经辞职,即谢世东,吴洁思,陈昌宇和薛虎。公司难以留住人才的原因可能与其家族管理系统有关。

(编辑:赵金波)

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